El IBI es un tributo directo de carácter real, pero de titularidad municipal y ejecución obligatoria, cuyo fin es gravar el valor catastral de los bienes inmuebles, urbanos, rústicos y de características especiales en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL). Su naturaleza es de devengo periódico y se gestiona compartidamente entre el municipio y la Administración del Estado.

Todos los inmuebles son gravados - foto propiedad del autor

Según señala el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario, los distintos bienes inmuebles se clasifican en bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales, esta clasificación es de importancia para el IBI, ya que determina la base imponible del impuesto y por supuesto la tasa.

Considerar un bien urbano o rústico, dependerá de la naturaleza del suelo en el cual este asentado, puede estar ubicado dentro de una ciudad y ser rústico, siempre y cuando el planeamiento urbanístico así lo considere. En general se entiende por suelo de naturaleza urbana el que este considerado en el planeamiento urbanístico del ayuntamiento como urbano y se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales.

Los bienes inmuebles de características especiales por su parte, constituyen un conjunto complejo de uso especializado y para usos especiales; por ejemplo caven en esta clasificación las refinerías, plantas de energía, centrales nucleares, represas, aeropuertos, centros comerciales e inclusive autopistas de niveles. Estos bienes como podrán imaginarse, están conformados por suelo, instalaciones, edificios, y obras de urbanización y mejoras que contemplan un carácter unitario y necesario para su funcionamiento, por ejemplo una refineria no podría funcionar sin una carretera para transporte del crudo o sin una red de tuberías, así como un centro comercial no sería útil sin un estacionamiento. Para efectos de aplicar el catastro, se consideran todas estas obras como un bien inmueble único.

Las refinerías son inmuebles de características especiales - foto obtenida de Wikimedia, autor: Jesús Rincón.

Lo anterior, es una novedad impuesta más que todo con el fin de evitar el fraude fiscal y ha sido llevado a cabo en base a los cambios establecidos en la Ley 36/2006, de 29 de Noviembre “Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal en la normativa catastral”, contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario, la Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización y adaptación internacional a las normas establecidas por la Unión Europea como parte del proceso de armonización de las normatividad contable.

Estas nuevas normas a su vez han establecido cambios sustanciales en lo que respecta a la determinación del sujeto pasivo y a la valoración e inscripción en los registros de inmuebles de características especiales. Es importante señalar lo que la norma contempla, tal como se indica “no se excluirá la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquella que forme parte de las mismas o que esté vinculada físicamente a ellas, precisión que no sólo afecta a este impuesto”. Esta nueva regulación ha traido como consecuencia la aprobación el año pasado del Real Decreto 1464/2007, de 2 de Noviembre 2007, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales.

Como señalé anteriormente, grava el valor catastral, por el lo cual este es el hecho imponible principal, el cual se puede configurar de diversas formas. La primera esta relacionada con la concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos, gravando al propietario aunque haya cedido el bien en uso; la segunda se relaciona con el “derecho real de superficie”, con lo que grava el terreno y la construcción, independiente de uno u otro siempre, gravando al propietario siempre y cuando este se encuentre debidamente inscrito en los registros públicos; el tercer supuesto se relaciona con el “derecho real de usufructo”, el cual solo lo tiene el propietario real, debidamente inscrito y que pueda ejercer su “derecho de propiedad”.

El IBI grava el valor catastral de los inmuebles - foto obtenida de Wikimedia, autor: Patrick - Patrick.

De lo anterior se deduce que si concurrieran en un hecho imponible el superficiario y el usufructuario, quedaría sometido a la aplicación de este impuesto solamente el superficiario; ahora si se diera el caso que concurriesen el usufructuario y el propietario, el titular gravado por el IBI sería el usufructuario.

Vamos a ilustrar el punto anterior con un ejemplo, en el caso de que si ¿un inquilino podría ser considerado sujeto pasivo del IBI por el uso del inmueble?, a la pregunta del caso, las normas y específicamente la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994), señalan claramente que si bien la permite a los propietarios repercutir la cuota tributaria sobre el arrendatario, ello no significa en ningún caso trasladar la condición de sujeto pasivo, el cual continuará siendo el propietario, independientemente si el inquilino pague o no su alquiler o si el inquilino pague puntualmente y el propietario no cancele sus deudas con la administración; por lo tanto en cualquier caso al propietario será a quien se exija el pago del impuesto.

A pesar de que este impuesto grava todos los bienes inmuebles, hay excepciones que básicamente se orientan a bienes públicos como carreteras, caminos, y demás vías terrestres; asimismo quedan fuera los bienes de dominio público y uso social de carácter marítimo-terrestre e hidráulico, siempre y cuando claro está, se otorguen en uso gratuito y en beneficio de la sociedad.

Por supuesto y como habría de suponerse, los bienes municipales quedan fuera de los alcances de este impuesto, comprendiendo todos aquellos que son de dominio público y afectos al uso público, aquellos que sean gestionados directamente por el ayuntamiento y que sean de dominio gratuito y público y los bienes patrimoniales del ayuntamiento. Quedan exceptuados y por su puesto ingresan al grupo de bienes gravados, todos los bienes municipales que hayan cedidos a terceros, pero con la característica de ser cedidos mediante contraprestación.

Exepciones aplicables al Impuesto a los Bienes Inmuebles.

Haciendo un sencillo recuento, debo señalar que el Impuesto a los Bienes Inmuebles grava el valor catastral de todos los bienes inmuebles, urbanos, rústicos y de características especiales excepto aquellos que sean de propiedad municipal y de uso público que no hayan sido otorgados en uso por un valor. Este impuesto es de carácter compartido y su gestión se reparte entre la Administración tributaria del Estado, que se encarga en forma general de la gestión catastral, y la Administración tributaria local (ayuntamientos y municipios), que tiene a su cargo la gestión tributaria (ejerce derechos de cobro y notificación) con carácter general.

Podemos deducir por tanto, que no existirían excepciones al pago del impuesto, más sólo las ya mencionadas y que se relacionan con bienes públicos; sin embargo si realizamos una lectura un poco más concienzuda de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), podemos determinar que existen tres clases de exenciones, las que se conceden de oficio (lo que quiere decir de forma automática); las rogadas, que requieren para su concesión la previa solicitud del interesado, y las potestativas, que son otorgadas mediante una ordenanza que las establezca y regule.

En el caso de las exenciones de oficio se contemplan aquellas que mencionamos y se relacionan con los bienes inmuebles que sean propiedad del Estado (bienes de defensa nacional o de uso público), de las comunidades autónomas o de las entidades locales que estén directamente afectos a la seguridad ciudadana y a los servicios educativos y penitenciarios. Como ven en este caso entrarían en este esbozo las carreteras públicas, escuelas y universidades públicas, puestos de la policía y guardia civil, entre otros.

Los bienes comunales también son materia de esta exoneración, siempre y cuando sean de propiedad del ayuntamiento y el beneficio de su uso sea orientado a la comunidad en forma gratuita. En este caso se contemplan inclusive aquellos bienes que sean administrados conjuntamente por juntas vecinales y por el ayuntamiento o municipio pero que observen la característica del párrafo anterior.

Ahora siendo el estado español eminentemente católico y siendo dicha religión oficializada por el mismo, es interesante saber que los bienes de propiedad de la Iglesia católica, y los de las asociaciones confesionales no católicas legalmente reconocidas también se encuentren exonerados, ello se justifica en cuanto la iglesia es un ente sin fines de lucro y de ayuda social. Dentro de esta categoría también podemos incorporar a los inmuebles de propiedad de la Cruz Roja española, con independencia de su destino.

El derecho internacional contempla la propiedad de un estado extranjero sobre bienes dentro del territorio de otro estado, estos bienes son los consulados, edificios diplomáticos y organismos oficiales, a los cuales se puede aplicar la excepción en base a convenios internacionales en vigor y, a condición de reciprocidad.

Los consulados están excentos del IBI - foto obtenida de Wikimedia, autor: Aquintero82.

Ahora no solo el Estado esta exceptuado, también aquellos particulares que se dediquen a la explotación en montes poblados, de especies de crecimiento lento reglamentariamente determinadas, cuyo objetivo principal es extraer madera o corcho para cualquier fin lícito y que cumplan con las regulaciones establecidas en esta materia en cuanto a explotación moderada, cuidado ecológico y del medio ambiente.

Asimismo, quedan exceptuados del ámbito del impuesto los terrenos ocupados por las líneas de ferrocarriles y los edificios construidos en ellos y que se relacionen directamente con la explotación y el servicio del transporte ferroviario, tales como estaciones, terminales, almacenes, patios de maniobras, talleres de reparación o cualquier otro inmueble necesario e indispensable para la explotación de dichas líneas férreas.

El segundo grupo general de excepciones son las “rogadas”, las cuales requieren necesariamente una solicitud por parte del interesado. Su aplicación procede desde el momento en que cumplan los requisitos legales para ello y no desde el momento de la presentación de la solicitud, ello conlleva a que este beneficio tenga efectos retroactivos, de tal manera que si nosotros por omisión o desconocimiento de las normas hemos presentado la solicitud de exoneración habiendo existido previamente en la Ley, la excepción por determinados requisitos, gozaremos del beneficio e inclusive será retroactivo hasta la fecha en que debimos vernos beneficiados.

Este tipo de excepciones contempla beneficios a particulares, así quedarán exentos previa solicitud, “los bienes inmuebles que se destinen a la enseñanza por centros docentes acogidos, total o parcialmente, al régimen de concierto educativo, en cuanto a la superficie afectada a la enseñanza concertada”. Aquellos bienes que sean considerados y declarados monumento o jardín histórico de interés cultural y estén registrados como integrantes del patrimonio histórico español también quedarán exentos; así como aquellos que por políticas y planes estatales o locales sean sometidos a procesos de repoblaciones forestales o regeneración de masas arboladas y que se encuentren inmersos en proyectos de ordenación o planes técnicos aprobados por la Administración forestal.

Hay que dejar claro por otro lado, que las excepciones “potestativas”, las cuales se encuentran en el tercer grupo de la norma, dependen de la voluntad municipal para aprobarlas, por lo que se aplicarán exclusivamente en aquellos ayuntamientos que decidan hacerlo y así lo establezcan en la correspondiente ordenanza fiscal.

Por otro lado existen algunas excepciones, que mencionaré porque a mi parecer son interesantes y si bien es cierto no están clasificadas explícitamente en los grupos anteriores, podrían ser consideradas potestativas. Este nuevo grupo contempla exceptuar de los alcances del impuesto aquellos bienes inmuebles que hayan sido afectados por fenómenos naturales, daños por siniestro, catástrofes o desastres de alcance social y que por supuesto afecten la capacidad de pago de sus dueños o en su defecto desaparezcan como consecuencia de estos hechos. En cualquier caso, no debería verse afectado con el IBI un propietario por un bien que ya no tiene o del cual no goza o usufructo o que se encuentra minimizado en su valor catastral; sin embargo queda a potestad del ayuntamiento o municipio exonerarlo mediante una ordenanza y en el caso que se diere se deberá fijar un plazo perentorio en el cual será aplicable la exoneración.

Casos de determinación de la cuota íntegra en caso del IBI

La cuota íntegra no es más que la aplicación del tipo de gravamen correspondiente a la base imponible o liquidable del inmueble. En este caso la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) contempla dos tipos de gravamen sobre los cuales debemos trabajar: el primero de ellos está relacionado con los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rústica y el segundo tipo abarca los bienes inmuebles de características especiales, de los cuales tratamos en un artículo anterior.

En el caso de los bienes inmuebles urbanos y rústicos, el tipo de gravamen mínimo y supletorio y el máximo establecido para esta clase de bienes inmuebles son los siguientes:

Para inmuebles urbanos se aplicará lo siguiente:

Tipo de gravamen supletorio 0.4%
Tipo de gravamen mínimo 0.4%
Tipo de gravamen máximo 1.1%

Para inmuebles rústicos se aplicará lo siguiente:

Tipo de gravamen supletorio 0.3%
Tipo de gravamen mínimo 0.3%
Tipo de gravamen máximo 0.9%

En el caso de bienes inmuebles de características especiales, se aplicarán los siguientes porcentajes:

Tipo de gravamen supletorio 0.6%
Tipo de gravamen mínimo 0.4%
Tipo de gravamen máximo 1.3%

La norma contempla un margen adicional de aumento por cada tipo de gravamen de acuerdo a si estos inmuebles son urbanos o rústicos. Según se señala en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), “los ayuntamientos podrán incrementar los tipos señalados anteriormente con los puntos porcentuales que para cada caso se indican, cuando concurra alguna de las circunstancia que se contemplan en el TRLRHL. Si concurriesen varias se podrá optar por hacer uso del incremento previsto para una sola, algunas o todas”.

En el caso de inmuebles urbanos los porcentajes de incremento para cada especial serán:

Municipios que sean capital de provincia o Comunidad Autónoma 0.07%
Municipios con transporte público colectivo de superficie 0.07%
Municipios que prestan más servicios de los obligatorios 0.06%

Si por el contrario los inmuebles fueran rústicos los porcentajes son:

Municipios que sean capital de provincia o Comunidad Autónoma 0.06%
Municipios con transporte público colectivo de superficie 0.05%
Municipios que prestan más servicios de los obligatorios 0.06%
Municipios donde los terrenos de naturaleza rústica representan más del 80 por 100 de la superficie total del término 0.15%

Los inmuebles rústicos también son gravados - foto obtenida de Wikimedia, autor: Ago76.

Por excepción, la norma señala que “en aquellos municipios en los que entren en vigor nuevos valores catastrales resultantes de procedimientos de valoración colectiva de carácter general, los Ayuntamientos pueden establecer, durante un periodo máximo de 6 años, tipos de gravamen reducidos que no pueden ser inferiores al 0,1 por 100 para los bienes inmuebles urbanos ni al 0,075 por 100 para los rústicos”.

Tomaremos el siguiente ejemplo para orientarnos en este punto:

Se contempla un inmueble rústico cuyo valor catastral en el año anterior al cálculo actual es de es de 20,000 Euros. En este año 2008, el nuevo valor catastral es de 35,000 Euros y esto debido a una nueva valoración de inmueble por mejoras que influyeron en el valor de tasación del bien. A partir de estos datos necesitamos calcular la reducción y la base imponible (liquidable) del presente periodo:

Datos:
Valor catastral del bien año 2007 = 20,000 Euros.
Valor catastral actual del bien año 2008 = 35,000 Euros.

Para calcular la reducción:

Componente individual de la reducción: 35,000 (nuevo valor catastral) – 20.000 (base liquidable del año anterior) = 15,000 Euros.

Como vemos el bien es rústico, por lo cual podemos emplear el coeficiente máximo a nuestro favor: 0.9%.

La reducción calculada de esta forma será: 15,000 Euros x 0.9% = 13,500 Euros.

Por lo tanto una vez que tenemos el dato anterior, procedemos a calcular la base imponible (liquidable) sobre la cual aplicaremos el IBI para el año 2008, según lo siguiente:

Base liquidable del año 2008: 35,000 Euros (valor catastral actual) – 13,500 = 21,500 Euros.

Ahora bien, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, sin considerar en ellos los inmuebles de uso residencial, tipos diferentes a los ya establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones. Sin embargo la aplicación de estos tipos se limita, como máximo, al 10% de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados.

En aquellos municipios en se ponga en vigor valores nuevos tanto para inmuebles rústicos como urbanos, resultantes de procedimientos de valoración colectiva de carácter general, los ayuntamientos tienen la facultad de establecer, durante un periodo máximo de seis años, tipos de gravamen reducidos; los cuales sin embargo, no prdrán ser inferiores al 0,1% en caso de bienes inmuebles urbanos, ni al 0,075% en el caso de inmuebles rústicos.

Los centros comerciales también son bienes especiales - foto propiedad del autor

Tomemos para este caso un interesante ejemplo:

Requerimos determinar que tipo impositivo incrementado podrán establecer los siguientes ayuntamientos aplicando las cuantías máximas permitidas por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL):

En el caso de un local para uso comercial ubicado en Madrid: 1.10% (tipo máximo bienes inmuebles urbanos) más 0.07% (incremento por concepto de prestación de servicios de transporte público en el casco urbano) más 0.06% (incremento por prestación de otros servicios obligatorios de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley 7/1985, del 2 de abril, “Reguladora de las Bases del Régimen Local”) = el total de incremento será 1.23%.

Diferente es el caso por ejemplo de una finca rústica ubicada en Ponferrada (León) con 0.30% (como valor mínimo por concepto de bienes inmuebles rústicos) más 0.15% (incremento debido a que los terrenos de naturaleza rústica representan más del 80% de la superficie total del término) = el total de incremento sería 0,45%.

Bonificaciones indispensables para calcular la cuota líquida del IBI.

En el acápite anterior hemos visto de manera sencilla como se calcula la cuota íntegra tanto para bienes inmuebles urbanos como rústicos; sin embargo existen contempladas en la Ley una serie de bonificaciones que afectan esta cuota y que dan por resultado un concepto tributario impositivo denominado “cuota líquida”. Esta cuota es el resultado de reducir el valor de la cuota íntegra en el importe equivalente a la suma de las bonificaciones previstas legalmente.

Para efectos de calcular la cuota líquida la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) establece una serie de bonificaciones que pueden clasificarse en obligatorias y potestativas.

Bonificaciones obligatorias

Existen tres tipos de bonificaciones obligatorias a saber: La primera de ellas esta orientada y es aplicable a los bienes inmuebles que son el objeto de la actividad de la empresa de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria tanto de obra nueva como de rehabilitación o equiparable a ésta, y que tengan la condición expresa de no formar parte del inmovilizado material (Activo Fijo) de la misma.

La bonificación en este caso será de entre el 50% y el 90%, considerando que, si no hubiera acuerdo municipal, se aplicará la bonificación máxima. Para el caso de que la empresa se beneficie de esta bonificación deberá solicitarla antes del inicio de las obras. El plazo de aplicación comprenderá desde el periodo impositivo siguiente a aquel en que se inicien las obras hasta el posterior a su terminación, pero para ello deben realizarse las obras de manera comprobable y visible, sin exceder su término tres periodos impositivos consecutivos.

Tomaremos el siguiente ejemplo para poder visualizar los efectos de este concepto: La empresa constructora “Edificar S.L.” solicita al ayuntamiento una bonificación antes del inicio de la construcción de un edificio en zona urbana, se prevé el inicio de las obras para el 30 de Noviembre de 2008. Las obras, según se informa, se llevarán acabo en forma ininterrumpida y se piensa terminarlas el 30 de Marzo de 2010. De acuerdo a los alcances de la Ley y si se cumplen los supuestos, la empresa podrá disfrutar de la bonificación durante los ejercicios 2009, 2010 y 2011.

Como ven en el ejemplo anterior, se procede a disfrutar del beneficio en el periodo siguiente al inicio declarado y efectivo de las obras, adquiriendo el beneficio también por el periodo posterior al término proyectado.

Un segundo caso contempla bonificaciones obligatorias en caso de “viviendas de protección oficial y las que resulten equiparables a éstas conforme a la normativa de la respectiva comunidad autónoma”. Para este caso la bonificación será del 50%, y podrá disfrutarse durante los tres periodos impositivos siguientes al otorgamiento de la calificación definitiva.

Dicha bonificación deberá ser solicitada por el interesado, petición que podrá efectuarse en cualquier momento anterior a la terminación de los tres periodos impositivos de duración de la misma y surtirá efectos, en su caso, desde el periodo impositivo siguiente a aquel en que se soliciten.

Por último el tercer tipo de bonificación obligatoria contempla un 95% “aplicable a los bienes rústicos de las cooperativas agrarias y de explotación comunitaria de la tierra”, ello de acuerdo a lo establecido en la Ley sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, extendiéndose su alcance al recargo del impuesto.

Bonificaciones potestativas

Las bonificaciones potestativas son como su nombre lo sugiere, otorgadas potestativamente y a voluntad del municipio o ayuntamiento, algunas veces son una ampliación de las bonificaciones obligatorias y otras se otorgan por circunstancias de consideración especiales o a determinados grupos de bienes.

Los ayuntamientos pueden fijar bonificaciones - foto obtenida de Wikimedia, autor: Montrealais.

En el caso de las “viviendas de protección oficial y las que resulten equiparables a éstas conforme a la normativa de la respectiva comunidad autónoma”, que en su caso estén sujetas a la bonificación obligatoria que comentamos en líneas superiores, se podrá otorgar una bonificación adicional del hasta el 50% una vez transcurridos los tres periodos impositivos de la primera bonificación.

Para los bienes “inmuebles urbanos ubicados en áreas o zonas del municipio que dispongan de un nivel de servicios, infraestructuras o equipamientos inferior al de las áreas consolidadas del municipio” este podrá otorgar una bonificación de hasta el 90% a favor de dichos bienes.

Existe también una bonificación que puede ser acordada por el ayuntamiento e involucra la diferencia entre la cuota íntegra y la cuota líquida (multiplicada por el coeficiente de incremento máximo anual de acuerdo a los tramos de valor catastral) del ejercicio. En este caso la duración máxima no podrá exceder de tres periodos impositivos y “tendrá efectividad a partir de la entrada en vigor de nuevos valores catastrales de bienes inmuebles de una misma clase, resultantes de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general de ámbito municipal. La ordenanza fijará las condiciones de compatibilidad de esta bonificación con las demás que beneficien a los mismos inmuebles”.

Los sistemas de aprovechamiento térmico o sistemas de celdas solares que comenté en artículos anteriores tienen sus beneficios, para el caso de consideración del catastro; los ayuntamientos o municipios podrán considerar hasta un 50% de bonificación en caso el propietario haya implementado algunos de estos sistemas como medios de ahorro de energía, protección del medio ambiente y autoconsumo.

En los alcances de las nuevas normas, no se ha dejado de lado a los organismos públicos de investigación y los de enseñanza universitaria. Para ello la Ley Orgánica 4/2007, de 12 de Abril, que modifica la Ley Orgánica 6/2001, de 21 de Diciembre, relativa a las Universidades, ha introducido una nueva bonificación potestativa que los ayuntamientos podrán establecer mediante la correspondiente ordenanza reguladora, equivalente al 95% de la cuota íntegra del impuesto a favor de este tipo de inmuebles.

Ahora si somos padres y Dios nos ha bendecido con una numerosa familia, el ayuntamiento o el municipio también pueden bendecirnos otorgándonos de acuerdo a Ley una bonificación de hasta el 90%, favorable para los sujetos pasivos del impuesto que sustente poseer una familia numerosa.

Por último en el caso de bienes inmuebles de características especiales, estos están sujetos a una bonificación de hasta el 90% a favor de cada grupo de bienes.