Existen en España entidades especializadas en los temas inmobiliarios y en acceso a vivienda que de una u otra forma nos pueden orientar con información legal y de primera mano acerca de que debemos hacer para adquirir nuestra propiedad inmobiliaria. Una de ellas y que ubique en Internet, es la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “una organización integrada por los bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito que tienen una mayor presencia en el mercado hipotecario”. Según cifras estadísticas los miembros integrantes de esta asociación manejan aproximadamente el 80% del mercado de préstamos hipotecarios.

La variedad de miembros de AHE esta compuesta por Bancos, Cajas de Ahorro, Cooperativas de Crédito, Cajas Rurales, establecimientos financieros de crédito, instituciones, asociaciones y empresas. Todas son prestigiosas entidades que tienen una larga experiencia en el mercado inmobiliario, entidades como el banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Banco Sabadell, Banco Caixa Geral, Banco Santander, Banco Gallego, Barclays Bank y el Banco Guipuzcoano c.r. Crédit Agricole Sud Méditerranée; asimismo son 23 Cajas de ahorro, 2 Cooperativas de Crédito y Cajas Rurales son asociados activos; asimismo están adheridas, entidades tan pretigiosas y representativas del movimiento inmobiliario español como AEPROSER, la  Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), la Asociación Española de Banca (AEB)  y la Dirección General de Arquitectura y Política de Vivienda.

Algunos entidades asociadas - composición a partir de imagenes de la Web oficial de AHE.

Adheridas a esta Asociación también hay empresas como Banesto, AIG United Guaranty, Sociedad de Tasación S.A., Euroval, Genworth Financial, entro otras.

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Tal vez alguno de nosotros ha pensado o piensa adquirir una vivienda y siempre esta latente en nuestras mentes la decisión de un inmueble nuevo o usado. Hay factores que ayudarán de hecho a decidirnos por tal o cual vivenda, uno de los principales es por cierto es la disponibilidad de viviendas nuevas (o de primer uso como se les conoce), otro es la cantidad de dinero que dispongamos si pensamos hacerlo al contado o la facilidad (o dificultad) de obtener un préstamo hipotecario.

Sin embargo, lo que siempre nos trae de cabeza es que documentación necesitamos o que papeleos y trámites debemos realizar para poder comprar la casa de nuestros sueños sea esta usada o de primer uso. Hay que saber en todo caso que el promotor o vendedor inmobiliario debe entregarnos alguna información, la cual es necesaria antes de decidir y que permite visualizar en un vistazo la legalidad del asunto.

Entre la información pertinente que deberíamos conocer es de suma importancia verificar con quien estamos tratando, es bueno informarnos del nombre o razón social del promotor y los datos correspondientes a su inscripción en el Registro Mercantil Central, esta información nos la debe brindar y si deseamos la podemos corrobar a través del mismo registro.

Lo segundo es conocer cual es la vivienda a adquirir, ello conlleva a verificar planos, tanto internos como del emplazamiento vivienda, descripción, superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes y seguras. En el caso de viviendas usadas, está tienen a veces por ahí cosas ocultas, que es necesario investigar  y conocer, sobre todo si se relacionan con la estructura, reparaciones o vicios del terreno en que se asienta la vivienda. Tengan mucho cuidado, pues una vivienda bien pintada bien puede pasar por buena.

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Existen varias posibilidades para pagar la vivienda de tus sueños, lógicamente la primera forma es al contado, disponiendo de tus ahorros; tendrás también una opción de alquiler-venta que implica un contrato legal entre el comprador y el vendedor en que el alquiler hace las veces de amortización de la cuota de vivienda; otra forma es el conocido “crédito hipotecario”, el cual hace las veces de un alquiler-venta, sólo que con la diferencia que el contrato se lleva a cabo entre una entidad bancaria o financiera y nosotros.

Revisando un contrato - Imagen del autor de este artículo.

En el préstamo hipotecario se configuran dos cosas; la primera es que somos nosotros los que hacemos de prestatario o cliente, recibiremos una cantidad de dinero (que en estos casos se conoce como “capital”) a un determinado plazo de tiempo y con cuotas fijas generalmente mensuales.  La segunda figura es la del prestamista, que en este caso es una entidad de crédito (puede ser un banco, caja de ahorro o una financiera), esta entidad será la encargada de entregarnos el dinero a cambio de una determinada suma de interés. Los pagos que efectuarás contemplan, al inicio, primero el pago del interés y luego se irá cancelando el capital hasta que termine el plazo y se extinga la deuda.

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Continuando con este serie de artículos que incluyen algunos comentarios a los documentos técnicos del Código Técnico de Edificación, como nos quedamos con algunos pendientes del posteo anterior, vamos a terminar con el asunto de las Acciones en la Edificación, como parte del Documento Básico SE-AE: Seguridad Estructural y resumiremos y comentaremos aquí las principales ideas relacionadas con Acciones Variables como la determinación de la carga de nieve, su coeficiente de forma y el acápite relacionado con las Acciones Accidentales que incluyen al sismo, incendios e impactos.

Determinación de la carga de nieve

En cubiertas planas de edificios de pisos situados en localidades de altitud inferior a 1.000 m, es suficiente considerar una carga de nieve de 1,0 kN/m2. En otros casos o en estructuras ligeras, sensibles a carga vertical, los valores pueden determinarse considerando como valor de carga de nieve por unidad de superficie en proyección horizontal, qn, el cual puede calcularse a partir de la fórmula: q n = μ • s k (3.2) siendo: μ el coeficiente de forma de la cubierta, sk el valor característico de la carga de nieve sobre un terreno horizontal, ambos valores se obtienen de las tablas que proporciona el CTE.

Cuando se presenta el caso de una construcción protegida de la acción directa del viento, el valor de carga de nieve podrá reducirse en un 20%. Si se encuentra en un emplazamiento fuertemente expuesto, el valor deberá aumentarse en un 20%.

Para el cálculo de las cargas de nieve en elementos volados que forman parte de las cubiertas de edificio, los cuales se encuentren en alturas mayores a 1.000 m debe considerarse, además de la carga superficial de nieve, una carga lineal pn, en el borde del elemento, debida a la formación de hielo, que viene dada por la expresión (donde k = 3 metros): p n = k •μ2 • s k.

La carga que actúa sobre elementos que impidan el deslizamiento de la nieve, se puede deducir a partir de la masa de nieve que puede deslizar. A estos efectos se debe suponer que el coeficiente de rozamiento entre la nieve y la cubierta es nulo.

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En un post anterior habíamos comentado acerca de las “acciones variables” y su efecto en las edificaciones, quedando pendiente describir brevemente los coeficientes de exposición, coeficientes eólicos, acciones térmicas y los efectos de la nieve; seguirá pendiente tratar acerca del tercer bloque relacionado con las “acciones accidentales”.

El coeficiente de exposición es un factor que tiene en cuenta los efectos de las turbulencias originadas por el relieve irregular y la topografía del terreno. Para efectos de determinar su valor, este puede ser obtenido a partir de la Tabla No 1, siendo la altura del punto considerado la medida respecto a la rasante media de la fachada a barlovento, hay que tener en cuenta que estos valores corresponden a edificios menores a los 30 mts. de altura, si se diera el caso de alturas superiores, deberá considerarse lo estipulado en el Anexo D del documento el cual considera que el coeficiente de exposición para alturas mayores a 30 mts y menores a 200 mts debe calcularse empleando la fórmula ce = F • (F + 7 k), donde los valores de F se determinan a partir de la expresión F = k ln (max (z,Z) / L), siendo k, L, Z parámetros característicos de cada tipo de entorno que son enunciados en la Tabla No 2.

Para paneles prefabricados de gran formato el punto a considerar para calcular el coeficiente de exposición es su punto medio; por su parte en el caso de edificios situados en las cercanías de acantilados o escarpas de pendiente mayor de 40º, la altura se medirá desde la base de dichos accidentes topográficos, debiendo considerarse que en el caso del CTE, sólo se consideran alturas de acantilado inferiores a los 50 mts.

Por otro lado, los coeficientes eólicos se aplican a edificios de pisos, con forjados que conectan todas las fachadas a intervalos regulares, que contengan en su estructura agujeros para ventanas pequeños practicables o herméticos, y tengan la característica de ser compartimentados interiormente; en estos casos con el fin de determinar el análisis de la estructura, debemos considerar coeficientes eólicos globales tanto a barlovento como a sotavento, aplicando la acción de viento a la superficie proyectada a partir del volumen edificado en un plano perpendicular a la acción de viento. Como coeficientes eólicos globales, podrán adoptarse los de la Tabla No 3.

Para el caso de edificaciones que no cuenten con la característica anterior; es decir construcciones sin regularidad en la distribución de ventanas o sin forjados que conecten las fachadas, la acción de viento debe individualizarse en cada elemento de superficie exterior aplicándose los valores del “coeficiente eólico de naves y construcciones diáfanas”. Para poder aplicar estos valores hay que tener en cuenta que en al menos dos de los lados del edificio (fachadas o cubiertas) el área total de los huecos exceda el 30% del área total del lado considerado, y a partir de que la edificación cumpla con esta condición, la acción del viento se determina considerando la estructura como una marquesina o una pared libre. Para efectos del cálculo de la estructura, se podrá utilizar la resultante en cada plano de fachada o cubierta los valores que nos muestra la Tabla No 4.

Por otro lado si se diera el caso que el edificio presenta grandes huecos la acción de viento genera, además de presiones en el exterior, presiones en el interior, que se suman a las anteriores.

El coeficiente eólico de presión interior, cpi, se considera único en todos los paramentos interiores del edificio. Para la determinación de la presión interior, en edificios de una sola planta, se considerará como coeficiente de exposición el correspondiente a la altura del punto medio del hueco, salvo que exista un hueco dominante, en cuyo caso el coeficiente de exposición será el correspondiente a la altura media de dicho hueco. Si el edificio tiene varias plantas se considerara la altura media de la planta analizada. Un hueco se considera dominante si su área es por lo menos diez veces superior a la suma de las áreas de los huecos restantes.

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Documento SE-AE Acciones en la Edificación.

Continuando con la serie de entregas relacionadas con el nuevo Código Técnico de Edificación, a continuación describiré los alcances del nuevo documento SE-AE relacionado con las “Acciones en la Edificación”, texto modificado por RD 1371/2007 del de 19 de octubre (BOE 23/10/2007) y corregido con BOE del 25/01/2008.

El campo de aplicación de este Documento Básico es el de la determinación de las acciones (las cuales quedaron definidas en el DB-SE) sobre los edificios, para verificar el cumplimiento de los requisitos de seguridad estructural (capacidad portante y estabilidad) y aptitud al servicio, establecidos en el DB-SE, quedando fuera de los alcances las acciones y las fuerzas que actúan sobre elementos tales como aparatos elevadores o puentes grúa, o construcciones como los silos o los tanques; esto se debe a que el Código Técnico de Edificación (CTE) no considera a las fuerzas de rozamiento como acciones en si mismas sino como efectos de ellas.

Lo que si contempla este documento técnico son los tipos de acciones sobre los edificios, las cuales las agrupa en tres grandes bloques: acciones permanentes, acciones variables y acciones accidentales. Asimismo contempla los efectos del viento no como una acción en si, sino como un complemento de las acciones variables; sin embargo dada su importancia en edificaciones de varios pisos, indica en anexo una seria de coeficientes de medición.

El primer bloque esta relacionado con las “acciones permanentes”, las cuales por definición son inherentes a la construcción y no pueden ser obviadas o suprimidas; por ejemplo se incluyen aquí, el pero de la edificación, las acciones del terreno sobre el cual está construida y las características del material como el hormigón. El peso propio a tener en cuenta en la edificación y que ejerce algún tipo de acción sobre la, mismas es el relacionado con los elementos estructurales, los cerramientos y elementos separadores, la tabiquería, todo tipo de carpinterías, revestimientos (como pavimentos, guarnecidos, enlucidos, falsos techos), rellenos (como los de tierras) y equipo fijo como calderas colectivas, transformadores, aparatos de elevación, torres de refrigeración y sistemas de bombeo para agua. Para determinar su valor este documento nos señala que en general se determinará a partir del valor medio obtenido de las dimensiones nominales y de los pesos específicos medios los cuales este SE-AE nos muestra en una tabla anexa (anexo C).

Relacionado con el peso propio están sus elementos; en el caso de la tabiquería, la norma señala que para tabiques ordinarios cuyo peso por metro cuadrado no sea superior a 1,2 kN/m2 y cuya distribución en planta sea homogénea, su peso propio podrá asimilarse a una carga equivalente uniformemente distribuida, para el caso de viviendas se considerará como peso propio de la tabiquería una carga de 1,0 kN por cada m2 de superficie construida. Por otro lado, para el caso del equipo fijo, el valor característico del peso propio debe definirse de acuerdo con los valores aportados por los fabricantes.

Para el caso de evaluar el pretensado, se hará de acuerdo a la instrucción EHE que analizaremos en otro post. Otro punto a tratar esta relacionado con las acciones del terreno, derivadas del empuje del mismo, tanto las procedentes de su peso como de otras acciones que actúan sobre él, o las acciones debidas a sus desplazamientos y deformaciones; al respecto la norma señala que estas se evaluarán de acuerdo a lo que establece la norma DB-SE- C.

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El Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado mediante Real Decreto No 314/2006, de fecha 17 de marzo del mismo y publicado en el Boletín BOE No 074 del Ministerio de Vivienda de fecha 28 de Marzo 2006 y de acuerdo a lo previsto en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, del 5 de noviembre correspondiente al Ordenamiento de las Edificaciones (LOE). Representa el marco normativo por el que se regulan las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, esto significa que abarca tanto el edificio como conjunto como sus componentes incluyendo las instalaciones sanitarias (agua y desagüe), eléctricas y de seguridad; considera también dentro de sus alcances la regulación de las condiciones de habitabilidad, todo ello con el fin de satisfacer las necesidades de adecuada vivienda de los usuarios finales.

Surge por la necesidad de regular el incremento de edificaciones, sobre todo del tipo vivienda compuesta construidas en los últimos años y por construirse con el fin de que alcancen parámetros de calidad adaptados a las nuevas demandas del ciudadano moderno y más preparado ya que este demanda cada vez más calidad en los edificios y en los espacios urbanos.

Los alcances del Código Técnico de Edificación derivan en que las empresas de construcción deben cumplir con los requisitos mínimos de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización, higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido y ahorro de energía y aislamiento térmico, establecidos en el artícu­lo 3 de la LOE, y proporciona procedimientos que permiten acreditar su cumplimiento con suficientes garantías técnicas; estas consideraciones deben ser cumplidas tanto en proyecto inicial, como en el proceso constructivo y la fase de terminación y mantenimiento y tienen alcance a los trabajadores de obra inclusive; asimismo rigen tanto para obras Públicas como Privadas cuyos proyectos necesitan y están obligados a obtener la regulación de obra representada por la licencia de construcción ante la autoridad competente.

El campo de aplicación de este Código comprende, además de lo anterior, las obras de edificación nuevas excepto a obras pequeñas o de evidente sencillez técnica (por ejemplo realizar un cuarto de jardín o on pozo séptico privado) y que tengan la característica adicional de efectuarse en la primera planta y no afecten la seguridad de las personas tanto dueños de la construcción como personas externas a ella, las cuales no deben ser de carácter residencial o público, en el caso de obras Públicas todas sin excepción se encuentran dentro de los alcances del CTE. El Código Ténico de Edificación se aplica también a obras de modificación, ampliación, reformas o rehabilitación (adecuación estructural para mejora de la seguridad y adecuación funcional como mejoras a la accesibilidad) y remodelación de un edificio con viviendas que tienda a modificar el área destinada a la habitabilidad; dichas obras deben efectuarse en edificios o construcciones ya existentes, siempre y cuando dichas obras cumplan con lo mencionado anteriormente en cuanto a aplicabilidad.

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